Percubaan Pertama Dalam Arena Lelong

     Sejak my wife berjaya mengeluarkan simpanan EPF beliau, kerja aku setiap hari adalah untuk check listing terkini unit yang akan dilelong. Minggu lepas untuk pertama kalinya, my wife mencuba untuk masuk membida satu unit apartment di Puncak Alam. 

Reserve price murah, 65k, sedangkan market value paling rendah pun 130-140k. Kadar sewaan insyaallah RM700 sebulan. Ground floor lak tu.Tapi nak masuk lelong ni bukan boleh main terjah je. Tersilap langkah boleh menyebabkan kerugian beribu-ribu ringgit. Tuan Shafie Bustan @ Pie2020 merupakan orang yang tidak asing lagi dalam dunia lelongan hartanah. Kami menggunakan khidmat team beliau iaitu JRL Consultancy untuk masuk membida. Sebelum masuk lelong, kena buat site visit dulu. So di suatu petang Ahad, kitorang pun mengangkut semua askar-askar tercinta ke Puncak Alam. 

     Pusing punya pusing, berhenti tanya kat pondok pengawal, akhirnya kitorang jumpa jugak apartment tu. Gated and guarded. Nak masuk kena ada kad akses. Blok Melur ni adalah yang paling belakang sekali, dan since kami tak dibenarkan masuk, aku dan Luqman pun berjalan kaki mencari unit lelong tersebut. Jauh rupanya ke belakang ahahaha. Dapat jumpa unit tu, tengok-tengok sikit. Nampak macam ada kebarangkalian untuk called off sebab keadaan rumah yang cantik. Mungkin owner duduk sendiri rumah ni, so takkan lah dia nak biarkan rumah dia senang-senang je kena lelong kan. Tapi takpe, kita proceed je, mana tau ada rezeki hehe. Keesokan harinya wife aku pun transfer duit untuk buat bank draf. 

 Peti surat rumah lelong

 Blok rumah lelong 

 Pintu hadapan

     Malangnya, unit tersebut called off pada hari lelongan huhuhu. Aku dah jangkakan hal ni memandangkan reserve price unit tu yang jauh lebih rendah daripada harga pasaran. Nak buat macam mana, called off ni memang asam garam rumah lelong. Tapi apa ada hal, cargas je cari unit lain. Dah ada 2 unit yang aku shotlisted kan. Kita tengoklah nanti macam mana. 

Kesilapan Besar Subletter

     Dalam dunia bisnes sublet, ada ramai orang2 di luar sana yang mengaku sebagai sifu. Tapi dalam ramai2 tu, ada sorang ni yang paling aku respek, iaitu Syamin Saad. Masa awal2 aku terbabit dalam sublet ni, aku banyak dapat ilmu melalui FB beliau. Selain daripada FB, banyak juga info dan ilmu yang dikongsi dalam blog. Selain daripada sublet, Syamin turut terlibat dalam bisnes kereta sewa bersama-sama dengan KLEZcar. Tahun lepas, beliau dan beberapa orang subletter terkenal seperti Paih Aman dan Mukaram, telah menubuhkan Tim Penunggu Rumah @ PR. Website PR telah dibina sebagai satu medium yang memberi kemudahan kepada pemilik2 rumah untuk menawarkan unit2 mereka untuk disublet.

     Sebenarnya post kali ni adalah kesinambungan daripada bebelan aku sebelum ni mengenai kesilapan2 yang telah aku buat sebagai subletter. Tak dinafikan poin2 yang yang ditulis oleh Syamin dalam post beliau memang terkena batang hidung aku huhuhuhu. Nak buat macam mana. Ambil pengajaran. Lepas tu jalan terus. Banyakkan berdoa kepada Allah SWT untuk meminta bantuan. Insyaallah berjaya di dunia dan akhirat. Amin.

Unit Sublet Yang Gagal

   

     Walaupun sukar untuk aku akui, tapi aku terpaksa terima hakikat bahawa salah satu unit sublet aku gagal memberi pulangan yang diharap-harapkan. Semalam akhirnya aku membuat keputusan untuk menutup dan memulangkan semula unit sublet di Apartment Lestari kepada Mr Loi. Barang2 kelengkapan di dalam rumah sudah pun aku jual supaya sekurang2nya dapat mengurangkan sedikit sebanyak kerugian yang ditanggung. Habis beberapa ribu ringgit lebur begitu sahaja. Sebelum keadaan kewangan aku menjadi bertambah buruk, adalah lebih baik untuk aku tidak lagi meneruskan sewaan. Di sini aku senaraikan kesilapan2 yang aku buat, mudah2an akan jadi pengajaran sekiranya aku bercadang untuk mendapatkan unit sublet yang lain.

1. Tidak cukup negotation dengan pemilik rumah

• Aku memilih untuk bermula dengan rumah kos rendah di Damansara Damai kerana kadar sewaan yang murah. Unit Lestari ini disewa hanya pada RM500 sebulan. Tapi aku tersilap kerana tidak membuat senarai kerosakan2 yang ada di rumah tersebut dan berbincang supaya owner menanggung segala kerosakan yang ada. Aku bersetuju untuk menanggung segala kerosakan yang ada disebabkan terlalu ingin mengambil hati owner. Aku ingat kos repair tidak terlalu tinggi, tapi sangkaan aku meleset apabila kos membaikpulih meningkat sehingga hampir RM2k. Aku juga bersetuju untuk memberi deposit 2 bulan, instead of nego dengan owner supaya deposit dikurangkan.

2. Tidak membuat market study yang cukup

• Sekarang baru aku faham kenapa pelabur2 hartanah veteran menekankan supaya kita menentukan siapakah target tenant sebelum mula melabur. Bujang?Lelaki @ perempuan? Yang sudah berkahwin? Student? Expats? Walaupun aku ada membuat iklan dummy, akan tetapi response yang aku dapat tak sampai 10 orang dalam tempoh 3 hari iklan. Aku terlalu yakin untuk menyewakan bilik fully furnished tanpa membuat market study yang cukup. Akibatnya, rumah dah siap, tapi hanya selepas sebulan barulah semua bilik penuh. Sedangkan sifu2 sublet mengajar supaya mencari penyewa terlebih dahulu, baru cari rumah untuk disublet. Disebabkan sambutan yang cuma suam2 kuku, masalah mula timbul untuk mencari pengganti apabila penyewa sedia ada keluar. Sejak daripada bulan Ogos tahun lepas, belum pernah semua bilik ada penyewa. Aku lak yang terpaksa mengeluarkan duit sendiri untuk menampung bayaran sewa kepada pemilik rumah

3. Persekitaran rumah yang kurang berkualiti

• Walaupun Lestari ni ada lif, tapi selalu je rosak. Aku sendiri pernah turun naik ke tingkat 6 dengan menggunakan tangga. Pada ketinggian 14 tingkat, rumah2 yang ada terlalu banyak, ditambah pula mentaliti penduduk yang kurang kesedaran sivik, sampah merata2, bau yang kurang menyenangkan, tempat letak kereta yang terlalu padat, aku sendiri pun belum tentu mahu tinggal di situ. Laluan masuk juga agak jauh daripada jalan utama. Semua ni menyukarkan aku untuk mencari penyewa yang berkualiti. 

4. Tidak membuat kira-kira yang komprehensif

• Aku akui yang aku terlalu teruja untuk menambah unit sublet yang ada. Malah aku pernah menyasarkan untuk menambah 1 unit sublet setiap bulan. Tapi aku terlupa untuk mengira tahap kemampuan dan kewangan yang aku ada. Sebagai contoh, sebelum mula menyewakan rumah, sepatutnya kita perlu membuat anggaran keuntungan yang kita mahu setiap bulan, Katakan kadar sewa semasa untuk unit kosong di situ ialah RM500, dan kita menyasarkan untuk mendapat lebihan sewa RM200 setiap bulan. Maka haruslah dipastikan kos yang kita keluarkan untuk meng-fully furnished-kan rumah adalah tidak lebih daripada RM2k. Ini untuk memastikan kita akan break even dalam tempoh 10 bulan. Dengan cara ini, barulah kita akan dapat tentukan samada berbaloi atau tidak untuk menyewakan fully furnished. Mungkin akan ada persoalan kenapa perlu target 10 bulan?Harus diingat, sebagai subletter, samada rumah tersebut dapat disewakan atau tidak, subletter tetap perlu membayar sewa kepada owner. Kalau cepat dapat penyewa, alhamdulillah. Kalau lambat?..............................kemudian, tiada kepastian yang kita akan dapat full profit setiap bulan. Katakan ada kerosakan yang perlu kita tanggung, maka profit yang kita dapat pun akan berkurang. Kalau subletter pandai, boleh la repair sendiri. Tapi kalau terpaksa upah orang luar?Dapat pulak kos repair pun RM200, maka tiadalah keuntungan untuk bulan tersebut. Subletter bergantung sepenuhnya pada cashflow sebab kita tiada pegangan pada capital appreciation rumah tersebut. Dan tempoh pajakan pula biasanya antara 2-3 tahun. Jarang nak dapat owner yang sanggup pajak rumah sampai 3 tahun, biasanya 2 tahun je. So kita perlu pastikan akan balik modal dengan segera supaya kadar keuntungan juga tinggi. Kalau sampai 15 bulan baru break even, berapa je keuntungan yang subletter dapat. Tak berbaloi beb. Baik simpan je duit tu dalam ASB @ TH.

5. Terlalu lembut hati dengan owner dan penyewa.

• Dengan owner
• Dia minta deposit 2 bulan. Kadar sewa ikut kadar semasa. Tempoh sewaan cuma setahun. Masukkan duit sewa selewat2nya 5hb. Siap kita lak dahulukan duit sendiri. Kos stamping Tenancy Agreement pun kita sanggup tanggung. Bila ada kerosakan yang major kat rumah pun, kita lak yang bayar. Semata2 nak ambik hati owner. Akibatnya, diri sendiri yang merana.
• Dengan penyewa
• Dia mintak cuma bayar deposit 1 bulan. Waive deposit utility. Waive kos untuk stamping tenancy agreement. Bayar sewa 10hb sebab gaji masuk lambat. Semua kerosakan dalam rumah penyewa mintak kita tanggung. Penyewa mintak tambah barang itu ini. Penyewa tiba2 nak keluar short notice dan mintak balik deposit dia. Penyewa minta tolak sewa daripada deposit dia. Semua kita ikutkan, sebab takut. Takut rumah kosong. Takut penyewa lari. Takut penyewa rosakkan rumah. Takut nak berkeras halau penyewa. Last2 bila penyewa keluar, ada kerosakan nak kena repair. Keluar duit sendiri lak tu sebab semua deposit dah dipulangkan pada penyewa. Tunggakan bil pun sampai beratus2. Kita yang kesempitan wang sampai pening2 kepala.

Sebab tu aku tak setuju kalau orang kata subletter ni buat untung atas angin. Hakikatnya, tanpa ilmu, tanpa mentor, tanpa perancangan rapi, seriously its going to be a disaster. Ramai pemilik rumah yang sanggup biarkan rumah mereka kosong daripada disewakan sebab takut dengan risiko penyewa bermasalah. Macam kes Lestari ni, owner dah berpindah ke Ipoh. Jauh kot dia nak datang bawa orang tengok rumah. Kalau orang tu jadi masuk takpela jugak. Kalau tak jadi, kan dah buang masa, tenaga dan duit. Sape yang bising2 tu, korang cuba la buat dulu, lepas tu baru tau pahit manis menguruskan rumah sewa ni. Walaubagaimanapun, dengan pengalaman yang aku dapat ni, insyaallah aku akan fikirkan strategi baru dan mudah2an dapat bangkit semula. Amin.

Halau Penyewa

     Baru-baru ni aku telah meminta penyewa2 aku keluar daripada salah satu unit sublet yang terletak di Apartment Lestari. Problematic sangat diorang ni. Asalnya diorang ni tahun lepas masuk menyewa di bilik master, duduk 3 orang masa praktikal daripada bulan April-Oktober (Aril, Ridwan & Sharif). Bayaran deposit ok, 2 bulan. Bayaran sewa juga tiada masalah untuk beberapa bulan. Kemudian bermula bulan September mula muncul masalah. Aku diberitahu bahawa syarikat tempat mereka praktikal ada masalah untuk membayar elaun bulanan. Aku yang terlalu lembut hati kemudian membuat kesilapan besar apabila bersetuju untuk menggunakan wang deposit sebagai bayaran sewa 2 bulan terakhir/

     Lepas tu mereka mula tak jawab call @ reply whatsapp, pada hal niat aku cuma nak bertanya khabar. Pada awal bulan November, bila aku pergi melawat ke rumah rupa2nya mereka telah pun mengosongkan rumah. Tapi disebabkan rumah berada dalam keadaan yang baik, aku pun takde lah nak bising2. Walaubagaimanapun, masalah baru pulak muncul apabila Shafiq yang menyewa di bilik medium tiba2 memarahi aku kerana ada orang yang curi2 masuk ke rumah dan mencuri tong gas. Kisah dimarahi penyewa pernah aku ceritakan di sini. Akhirnya aku mengambil keputusan untuk menukar kunci rumah atas sebab2 keselamatan, manakala Shafiq mengambil keputusan untuk keluar daripada rumah tu pada awal Disember. 2 bulan je dia duduk situ. Nak dijadikan cerita, semasa aku pergi berjumpa Shafiq untuk mengambil kunci, Aril dan Sharif rupa2nya dah beberapa hari tinggal di rumah tu tanpa sebarang keizinan aku. Kononnya sebelum ni diorang dah bagi duit pada Ridwan untuk bayar sewa dan bil, tapi rupa2nya Ridwan dah pow duit diorang dan melarikan diri. Dan sekarang ni mereka berdua baru dapat kerja dan nak masuk semula menyewa di bilik master tu. Sekali lagi aku lembut hati dan bagi kebenaran (Demm!). Mereka pun bayar deposit 2 bulan dan secara rasmi menjadi penyewa aku semula.

     2 bulan kemudian, seorang lagi kawan mereka, Izham pula masuk menyewa di bilik ketiga. Nampak baik budaknya, cuma masih lagi mencari kerja. Tapi sebab dia sanggup bayar deposit, tiada alasan untuk aku tolak. Dalam masa yang sama, bilik medium terus kosong sejak Shafiq keluar. Walaupun tiada profit, tapi sebagai subletter aku terus membayar sewa penuh kepada Mr Loi tanpa sebarang masalah. Tapi lama kelamaan aku mula hilang sabar apabila Aril menyimpan motor di bilik medium yang kosong tu. Manakala Sharif pula mengalihkan katil, tilam dan almari daripada bilik master ke ruang tamu. Sepatutnya barang2 tu kekal di dalam bilik kerana mereka hanya menyewa bilik, bukan 1 rumah. Ruang tamu sepatutnya ruang yang dikongsi bersama2 dengan penyewa lain. Sewa bulan April mula tertunggak. Akhirnya pada 14hb April, seperti yang dipersetujui dalam kontrak sewaan, aku memberikan notis untuk mereka keluar daripada rumah.

     Tapi aku tetap cuba berdiplomasi walaupun macam2 masalah yang timbul. Aku cuba mengelakkan sebarang konflik dengan harapan mereka akan keluar secara baik tanpa menyebabkan sebarang kerosakan pada rumah sewa. Aku pun tak pasti bila diorang mengosongkan rumah, tapi bila aku pergi melawat rumah selepas seminggu kemudian, rumah telah pun dikosongkan, alhamdulillah. Buat masa ni aku masih berfikir samada mahu terus menguruskan rumah tu, atau memulangkannya kembali kepada pemilik rumah.

Sublet "rumah busuk" di Apartment Lestari, Damansara Damai