Matlamat @ Objektif Pelaburan

Bukan sahaja dalam pelaburan hartanah, tapi dalam setiap apa pun yang kita nak buat, perlu ada objektif/matlamat. Objektif boleh berubah2 mengikut keadaan. Macam aku dulu, masa mula2 nak buat sublet, matlamat utama adalah untuk mengubah kewangan bulanan daripada negatif setiap bulan kepada positive cashflow. Kalau dulu, boleh kata setiap bulan aku short tak cukup duit. Hujung2 bulan akan berkira2 bila la gaji nak masuk. Biasanya akan guna duit wife dalam RM300-400 untuk tampung perbelanjaan. Nak beli susu dan pampers atau pakaian anak2 pn terpaksa tangguh2kan. Sebagai suami, aku cuba untuk tidak menyentuh gaji isteri aku. Bukan lah ego ke apa, tapi bagi aku, itu adalah hasil titik peluh dia sendiri. Aku tak mampu nak bagi nafkah bulanan, jadi biarlah aku berikan kebebasan untuk dia membelanjakannya mengikut kehendak dia.

Masa wife tgh pregnant kan kembar, aku pun mula belajar dan beranikan diri untuk buat sublet. Ingat lagi aku gunakan duit bonus pada tahun awal tahun 2014 sebagai modal permulaan. Masa tu aku mulakan dengan sewa rumah Kak Ina kat Putrajaya, buat sewa per head. Tak lama lepas tu, tambah lagi 2 unit (Rose & Idaman). Tahu2 je hujung tahun 2014 dah ada 7 buah rumah sewa. Alhamdulillah dapatlah pendapatan tambahan dalam RM1k++ setiap bulan. Duit extra tu lah yang aku gunakan untuk tampung perbelanjaan yang meningkat lebih2 lagi sejak kembar dah lahir. Disebabkan tu jugak aku berani untuk ambil insurans untuk diorang. 

Kalau dulu target aku untuk cashflow, sekarang ni aku mula merangka strategi baru. Iyela, penat weh buat sublet. Memang betul dapat extra cash setiap bulan2, tapi aku juga mahukan pegangan aset. Aku mula memikirkan cara untuk membeli rumah untuk disewakan. Alhamdulillah ada sepupu yang mempunyai mindset yang hampir sama. Kami JV untuk membeli satu unit kos rendah di Damansara Damai secara subsale guna nama dia sementara modal aku yang keluarkan. S&P sudah hampir sebulan ditandatangan, semoga semua urusan rumah ni akan berjalan lancar. Selesai urusan jualbeli, insyaallah kami akan dapat dapat balik modal (cashback). Boleh la dia gunakan untuk tampung belanja kahwin. Untunglaaaaa bole kawin percuma tanpa modal. Kalaulah dulu aku tau teknik ni hehehe.

So what's next?Matlamat boleh dibahagikan kepada jangka pendek, sederhana dan panjang. Rasanya ramai pun yang dah tahu benda ni kan. Tapi tanpa sebarang tindakan tak guna jugak kan.

Matlamat Jangka Pendek (3 tahun)

• Memiliki jumlah pendapatan bulanan sebanyak RM8k (gaji + rumah sewa)
• RM4K untuk perbelanjaan bulanan
• Bayaran bulanan rumah di Hillpark (duduk sendiri) sebanyak RM2k (installment RM2.5k) akan ditampung sepenuhnya dari pendapatan rumah sewa. Lagi RM500 wife bayar.
• Menyimpan RM1k setiap bulan dalam ASB/TH
• Menyimpan RM100 untuk setiap anak dalam SSPN
• Masih meneruskan untuk bayar RM200 setiap bulan pada PTPTN
• Menyimpan RM100 dalam TH ayah
• Mewujudkan tabung "maintenance/utilities" sebanyak RM300 sebulan
• Istiqamah untuk bersedekah RM100 setiap bulan

Matlamat Jangka Sederhana (pada umur 40 tahun - 8 tahun lagi)

• Mempunyai option untuk berhenti kerja
• RM8k sepenuhnya daripada pendapatan pasif
• Memiliki 10 unit hartanah dengan net worth RM1 juta
• Umrah/Haji
• Istiqamah untuk bersedekah RM1k setiap bulan

Matlamat Jangka Panjang (pada umur 55 tahun)

• RM10k sepenuhnya daripada pendapatan pasif
• Semua hartanah habis bayar termasuk rumah Hillpark
• Debt free/financial freedom
• Istiqamah untuk terus bersedekah pada rumah anak2 yatim dan rumah orang2 tua

Personally, aku ni jenis yang agak rapat dengan saudara mara. Mungkin hasil didikan arwah nenek, daripada kecik aku dah biasa pegi menziarah dan bermalam di rumah saudara mara. Masih ingat lagi bermalam di rumah arwah kakak kepada arwah nenek di Pasir Panjang. Sama juga masa tidur di rumah keluarga arwah nenek minah di Sg Manik. Dulu selalu pegi kenduri, tak kisah la kenduri kahwin atau arwah. Melawat saudara mara yang sakit/baru meninggal dunia. Tapi sejak dah bekerja, ada anak2, peluang untuk menziarah tu agak sukar. Ramai pakcik/makcik/sepupu yang sakit/meninggal dunia aku tak pegi ziarah sebab komitmen kerja. Tu belum masuk lagi part menjaga orang tua aku. Macam kes ayah, aku tak nak adik beradik bergaduh tentang giliran menjaga ayah yang dah tak berapa sihat sekarang ni. Even tak kisah la dari urusan temujanji doktor @ ambik ubat di hospital. Sama la jugak macam kes abah. Sekarang ni terpaksa bergilir2 ambik cuti untuk uruskan abah. Daripada masa nak operate dulu, sampai lah nak kena kemoterapi di Putrajaya. Aku nak rebut peluang jaga orang tua sementara mereka masih hidup dan kudrat aku masih kuat. At least kalau aku dah berhenti kerja, aku memiliki masa @ flexibility yang orang lain takde. Selain daripada tu, aku juga nak ada masa untuk beribadah. Solat berjemaah di masjid pada setiap waktu ketika orang lain berada di pejabat. Mengikuti kelas/ceramah2 agama pada malam hari ketika orang lain penat baru pulang dari pejabat menempuh kesesakan jalan raya.

Ya Allah, kepada Engkau aku bermohon. Mudahkan lah semua urusan hamba Mu ini. Amin

Buku yang aku baca - WTF? Wa Tak Faham

Alhamdulillah..untuk bulan ni je 3 buku berjaya aku khatamkan..Buku yang ditulis oleh sifu Faizul Ridzuan menceritakan mengenai perjalanan beliau dalam dunia pelaburan hartanah yang bermula sejak tahun 2004. Pengalaman beliau mencari, memilih, membeli dan menyewakan hartanah pertama di Kelana Jaya diceritakan dengan sangat detail. Beliau turut berkongsi tips dan teknik yang digunakan untuk membeli hartanah secara "zero-money-down" iaitu tanpa deposit. Aku suka baca pengalaman2 yang diceritakan dalam buku ni sebab ianya sangat praktikal dan banyak menjawab persoalan2 aku selama ni yang curious pasal macam mana la mamat ni boleh beli sampai 23 hartanah sebelum berusia 30 tahun hehe. Daripada segi content, aku sangat berpuas hati, banyak input yang aku dapat. Jelas yang sifu Faizul Ridzuan ikhlas berkongsi pengalaman2 beliau. Malah segala input dan calculation dalam buku ni memang from his own real case study.

Kisah satu demi satu hartanah yang dibeli dikupas dengan sangat teliti, dari segi sebab, logik dan tujuan kenapa beliau membeli hartanah tersebut. Daripada hartanah pertama di Kelana Jaya hingga lah ke pembelian rumah di Seremban 2. Dalam buku ni, beliau turut bercerita tentang bagaimana beliau mula mengubah strategi daripada cash-flow kepada flipping. In conclusion, ianya sebuah buku yang bagus untuk dijadikan bahan bacaan dan rujukan dalam memilih hartanah yang sesuai untuk kita beli. Highly recommended, thumbs up!

Bakal Kehilangan Unit Sublet

Sebelum ni aku pernah bercerita bahawa satu unit sublet di Apartment Rose, Saujana Utama, Sg Buloh bakal dipulangkan semula kepada tuan rumah pada hujung bulan ini. Baru2 ni, aku menerima satu lagi perkhabaran yang satu unit sublet di Damansara Damai bakal dijual oleh tuan rumah. Memandangkan kami tidak pernah sign apa2 agreement sebelum ni, bagi aku tiada masalah utk beliau (Pn Nora) berbuat demikian. Inilah antara kekurangan sublet, yang mana tuan rumah boleh menuntut kembali rumahnya pada bila2 masa, tetapi bergantung kepada persetujuan kedua2 belah pihak. Malah kalau harga yang ditawarkan itu sesuai dan memenuhi kriteria2 yang aku tetapkan, boleh je nak beli daripada beliau. Tetapi, aku agak terkejut apabila beliau berhasrat untuk menjual rumahnya pada harga RM150k. Sebab bagi aku harga tu agak mahal. Lebih daripada harga pasaran (pada pendapat aku la). Setelah disemak di website brickz.my, latest transaction adalah seperti berikut:

Latest transactions

Daripada apa yang aku nampak, market value untuk rumah tersebut cuma RM90-110k sahaja. Maybe aku silap sebab aku bukan professional valuer. Tapi ianya merupakan satu urusniaga yang kurang menarik bagi aku. Jika aku setuju untuk beli pada harga RM130k, dengan kadar sewa antara RM500-650, rental yield aku untuk setahun hanya dalam 6%. 

Bagi aku, tak perlu merasa rugi untuk melepaskan unit sublet ni. Merupakan unit aku yang ke-3, unit ni diambil pada bulan Jun 2014, pada ketika isteri aku sedang berpantang di kampung selepas melahirkan anak kembar kami. Ingat lagi, aku datang berdua dengan Luqman untuk site visit unit ni. Mulanya aku tolak disebabkan lokasi yang kurang menarik, tapi akhirnya aku setuju gak dengan niat membantu tuan rumah. Beliau menghadapi masalah untuk menguruskan penyewa ni kerana kurang pengalaman, malah disewakan pada kadar yang lebih rendah daripada monthly installment kepada pihak bank. Rugi @ negative cashflow di situ. Macam2 hal yang aku hadapi dengan unit ni. Dengan bil air mencecah RM500 ketika penyewa baru2 masuk, aku usahakan untuk menghubungi pihak Syabas, dan didapati ada kerosakan pada meter air. Selepas ditukar, alhamdulillah caj bil air kembali normal. Tak lama selepas tu, sampai pulak notis merah daripada Majlis Perbandaran Petaling Jaya (MBPJ) untuk menyita unit tersebut sebab tunggakan cukai taksiran hampir RM1.5k. Selepas berbincang dengan tuan rumah, aku bersetuju untuk mendahulukan duit aku dulu untuk mengelakkan unit tersebut disita (mem besar kat rumah tak tahu pun pasal ni). Hampir 3 bulan aku tolak daripada sewa rumah yang perlu dibayar kepada tuan rumah hehe.

Walaupun setiap bulan untung yang aku dapat cuma RM50 sebulan, alhamdulillah aku dapat penyewa 2 orang lelaki bujang yang menjaga rumah tersebut dengan baik. Bayaran sewa konsisten setiap bulan. Aku dah offer dah kat budak2 tu untuk beli rumah ni, tapi maybe mindset masih seperti orang kebanyakan, rasa tak berbaloi untuk beli rumah. Ok fine, tiada paksaan di situ. 

So apa yang aku buat, aku cadangkan kepada Pn Nora untuk gunakan khidmat agen. Malah aku recommend kan pula agen yang menggelarkan dirinya sebagai perunding hartanah kacak a.k.a Melastik Bintang yang merupakan anak didik Abang Ensem (AE). Mudah2an urusan tuan rumah akan berjalan dengan lebih lancar dengan adanya nasihat professional.

p/s
Mungkin lepas ni aku boleh buat entri mengenai kisah2 setiap unit sublet/rumah sewa yang aku ada hehe

Kena Marah Dengan Penyewa

Kisah ini baru je terjadi semalam. Ini berkenaan dengan unit sublet di Apartment Lestari, Damansara Damai. Penyewa2 lama di bilik master sepatutnya memulangkan kunci rumah pada hujung bulan Oct lepas. Tapi diorang senyap je walaupun dah berkali2 aku minta supaya kunci rumah dipulangkan dengan segera. Lately for the past few months, aku agak malas sedikit nak menguruskan rumah2 sewa yang ada. Even bila ada penyewa yang baru masuk di bilik medium, aku benarkan dia untuk masuk dan bagi kunci rumah walaupun tanpa sebarang deposit. Niat di hati kononnya nak membantu sebab kesian dengar cerita baru masuk kerja dan dah 2 malam tido dalam kereta. Malam tu cuma aku pesan pada penyewa bilik master untuk tolong bukakan pintu. So malam tu penyewa baru tersebut terus setuju nak masuk. Aku cuma pergi jumpa dia keesokan harinya untuk sign tenancy agreement. Dia setuju untuk bayar deposit 1+1 sebanyak 2 kali.

Bulan Nov dia bayar sewa ok, cuma sekali lagi dia minta tolong untuk tangguhkan bayar deposit sebab tak cukup duit sebab kena repair kereta rosak. Ok fine. Sekali lagi aku bagi kelonggaran. Aku tak pass kunci bilik tu pada dia sebab masa jumpa tu salah bawa kunci. So kononnya nanti2 la aku datang lagi. Dijadikan cerita, aku syak penyewa bilik master datang semalam dan ambik tong gas + dapur. Malam tadi, penyewa bilik medium (Shafiq) whatsapp aku dan marah2 sebab aku macam tak ambil peduli dengan rumah sewa tu, Dia berasa tak selamat sebab orang lain masih boleh keluar masuk rumah tu. Aku hangin gak dengan mamat ni. Hari tu aku dah nk datang untuk hantar kunci bilik, tapi dia yang balik lambat. Aku lak ter-hilangkan kunci rumah tu. Adui, mcm2 la. Lepas tu kena marah2 lak dengan dia ni. Memang aku panas dah malam tadi, dia siap ugut nak keluar bulan depan. Aku cakap fine la kalau ko rasa tak selamat dan nak keluar, tiada masalah kat pihak aku. Kira dah banyak dah aku bagi kelonggaran, lagi nak sound2 aku lak.

In the end, aku call handyman aku, En Ramli dan mintak suggestion dia apa yang perlu dibuat. Kalau perlu tukar dua2 tombol dan kunci grill, aku tak kisah. Lepas dah marah2 aku, bole lak hujung2 tu dia nak mintak izin untuk duduk lagi rumah tu. Memang buat aku panas ahahaha.

I'm trying to be as professional as I can. Tak nak marah2. Malas nak sakit hati. Kalau penyewa tak happy, silakan keluar. Anytime aku bole pulangkan semula deposit. Penat menghadapi cabaran2 yang terpaksa dilalui apabila menguruskan penyewa. Ingat senang ke?Huh!

Hati sifu guwa memang kering huhuhuu~~~

Buku yang aku baca - "How To Pay Less Tax Legally"

An eye opener. Very informative. Ini buku paling latest yang aku dah khatam. Walaupun actually aku skip sket2 kt part hujung2 tu ahahaha. Cukai. Satu perkara yang cukup sensitif di kalangan rakyat Malaysia, lebih2 lagi untuk orang2 Melayu.  Semua orang nak lari daripada membayar cukai hehe. Dalam buku ni, penulis; Richard Oon bercerita tentang cukai2 yang perlu kita tahu berkenaan dengan hartanah. Cukai pendapatan rumah sewa. RPGT. Denda/penalti yang boleh dikenakan oleh kerajaan jika kita tak bayar cukai. Dan banyak lagi la.

Ok banyak yang aku belajar hasil daripada bacaan buku ni. Antaranya:

• Cukai daripada pendapatan sewa boleh dikategorikan sebagai business income @ investment income. Kadar cukai sama je, cuma ada beberapa advantage jika kita isytiharkan sebagai business income. Walaubagaimanapun, dalam kebanyakan kes, pendapatan sewa dianggap investment income, melainkan jika anda adalah pemilik keseluruhan premis tersebut. Contoh, anda adalah pemilik keseluruhan apartment @ bangunan kedai tersebut, baru lah boleh dikira sebagai business income.
• Sama seperti cukai pendapatan "income tax", ada beberapa perkara yang boleh claim/ditolak daripada jumlah cukai yang perlu dibayar pada kerajaan. Ini termasuklah:
• caj pengurusan (maintenance), indah water IWK, cukai taksiran, insurans kebakaran
• sebarang kos pembaikan yang dijalankan sepanjang tempoh penyewaan
• "legal expenses"; contoh, kos stamping tenancy agreement
• bayaran pest control, dsb.
• Apa itu RPGT. Jumlah RPGT yang dikenakan. Dan juga under what circumstances, anda boleh dikenakan income tax, instead of RPGT.

Buku ni memang aku highly recommend. Lebih2 lagi untuk mengelakkan pemilik hartanah dikenakan penalti sekiranya kita tidak mengisytiharkan pendapatan sewa tahunan. 

p/s 

Ramai juga yang tak tahu, sebenarnya pihak bank turut mengambil kira samada anda adalah pembayar cukai yang baik @ tidak sebelum memberikan pinjaman. Dalam erti kata lain, jika anda mempunyai niat untuk menambah harta secara leverage (pinjaman bank), jangan takut untuk membayar cukai. Huhuhuhu.

Sistem Pengurusan Rumah Sewa

Boleh dikatakan hampir 2 tahun aku menceburkan diri dalam pelaburan hartanah. Samada rumah yang dimiliki sendiri, dan jugak rumah2 yang diletak di bawah jagaan aku sebagai sublet. Setakat ni ada 7 hartanah semuanya.

• Pangsapuri Putra Harmoni, Presint 9, Putrajaya (milik sendiri)
• Apartment Seri Mawar, Bandar Seri Putra, Bangi (rumah maksu wife)
• Apartment Rose, Saujana Utama 1, Sg Buloh (En Yusof)
• Apartment Idaman, Damansara Damai, Sg Buloh (En Hafiz)
• Apartment Lestari, Damansara Damai, Sg Buloh, (Mr Loi)
• Apartment Harmoni, Damansara Damai, Sg Buloh (En Razali)
• Shop Apartment, Saujana Damansara, Damansara Damai, Sg Buloh (Pn Nora)
• 
  

Walaupun ada 7 unit, apa yang kurang best ialah jumlah sewaan bersih yang aku dapat tak sampai pun RM1500 sebulan. Malah modal untuk setup unit Lestari dan Harmoni boleh dikatakan "overboard", memerlukan lebih daripada 12 bulan untuk dapat balik modal sepenuhnya. Itu yang kadang2 buat aku pening kepala. Siapa kata buat sublet ni untung atas angin?huhuhuhu..sakit kepala ada la. Nak dijadikan cerita, unit Rose bakal dipulangkan semula kepada En Yusof pada hujung November ni. Tak kisah pun memandangkan aku hanya dapat RM50 je setiap bulan dari unit ni. Manakala unit Idaman bakal kosong hujung bulan ni sebab penyewa keluar. Begitu juga dengan penyewa bilik kecik dan master di Apartment Lestari. 

Sebab tu la sifu Zaidi Ismail pesan dulu, kalau unit sublet tu tak dapat menjana sekurang2nya RM500 sebulan, baik tak payah buat. Penat. Tak berbaloi. Banyak modal daripada segi duit, masa & tenaga yang dihabiskan, tapi pulangannya sedikit. Tapi kalau dikira daripada segi Cash-on-Cash Returns, aku masih untung sebenarnya. Cuma bila ada kerosakan yang berlaku di rumah sewa, kos yang aku keluarkan tu lebih banyak daripada untung setiap bulan. Mau tak pening kepala huhuhu. Ditambah lak dengan unit2 di Damansara Damai ni adalah unit kos rendah, agak sukar untuk dapat penyewa yang mampu bayar sewa tinggi.

Berbalik kepada topik asal, selepas perbincangan yang "panas" dengan wife aku, ada beberapa perkara yang perlu dibuat sebagai aku punya "to-do-list":

• Mendaftar nama syarikat pengurusan rumah sewa
• Buka akaun semasa untuk monitor duit keluar masuk
• Buku lejar/Excel file untuk monitor duit keluar masuk
• Fail untuk
• Maintenance rumah sewa (bil, jenis kerosakan, resit & rekod bayaran)
• Tenancy agreement (antara owner & juga penyewa)
• Profail penyewa sedia ada & sebelumnya
• Senarai amaun deposit bagi setiap penyewa

Mudah2an aku terus istiqamah dalam bidang ni sebagai salah satu cara untuk membangunkan ekonomi keluarga sendiri. Amin.

 Apartment Harmoni, Damansara Damai, Sg Buloh

 Apartment Idaman, Damansara Damai, Sg Buloh

 Apartment Lestari, Damansara Damai, Sg Buloh

Shop Apartment, Saujana Damansara, Damansara Damai, Sg Buloh

 Pangsapuri Putra Harmoni, Presint 9, Putrajaya

 Apartment Rose, Saujana Utama 1, Sg Buloh

Apartment Seri Mawar, Bandar Seri Putra, Bangi

Buku yang aku baca - "Grow Rich Through Responsible Leveraging"

Alhamdulillah..Semalam berjaya khatam satu buku lagi yang berkaitan dengan pelaburan hartanah.

Kualiti gambar agak kureng sebab HP kurang canggih hehe

Dah biasa dengar nama Adrian Un ni, mostly sebab aku follow pasal dia sering dijemput sebagai speaker di seminar2 yang dijalankan oleh Faizul Ridzuan. Antara ilmu2 yang aku dapat hasil baca buku ni:

• Beli hartanah mengikut kemampuan kewangan masing2. Jangan terlalu ambitious untuk beli hartanah yang high end sebagai hartanah pertama anda.
• Lebih faham dengan istilah2 yang digunakan dalam pinjaman perumahan, samada konvensional @ Islamic loan.
• Jangan over-gearing. Maksudnya membeli hartanah yang banyak, tapi net worth sedikit. Bagi penulis, memegang 2 hartanah dalam tempoh 3 tahun sudah cukup. Walaubagaimanapun, ini terpulang pada strategi dan matlamat kewangan masing2.
• Penulis juga ada cerita tentang cara2 untuk melangsaikan hutang rumah dengan segera. Cuma aku tak berapa pasti pasal teknik2 ni. Kena banyak study lagi

Okay, next book untuk dibaca. Baru je sampai dan collect kat mailing room petang tadi hehe.