1. Tidak cukup negotation dengan pemilik rumah
- Aku memilih untuk bermula dengan rumah kos rendah di Damansara Damai kerana kadar sewaan yang murah. Unit Lestari ini disewa hanya pada RM500 sebulan. Tapi aku tersilap kerana tidak membuat senarai kerosakan2 yang ada di rumah tersebut dan berbincang supaya owner menanggung segala kerosakan yang ada. Aku bersetuju untuk menanggung segala kerosakan yang ada disebabkan terlalu ingin mengambil hati owner. Aku ingat kos repair tidak terlalu tinggi, tapi sangkaan aku meleset apabila kos membaikpulih meningkat sehingga hampir RM2k. Aku juga bersetuju untuk memberi deposit 2 bulan, instead of nego dengan owner supaya deposit dikurangkan.
2. Tidak membuat market study yang cukup
- Sekarang baru aku faham kenapa pelabur2 hartanah veteran menekankan supaya kita menentukan siapakah target tenant sebelum mula melabur. Bujang?Lelaki @ perempuan? Yang sudah berkahwin? Student? Expats? Walaupun aku ada membuat iklan dummy, akan tetapi response yang aku dapat tak sampai 10 orang dalam tempoh 3 hari iklan. Aku terlalu yakin untuk menyewakan bilik fully furnished tanpa membuat market study yang cukup. Akibatnya, rumah dah siap, tapi hanya selepas sebulan barulah semua bilik penuh. Sedangkan sifu2 sublet mengajar supaya mencari penyewa terlebih dahulu, baru cari rumah untuk disublet. Disebabkan sambutan yang cuma suam2 kuku, masalah mula timbul untuk mencari pengganti apabila penyewa sedia ada keluar. Sejak daripada bulan Ogos tahun lepas, belum pernah semua bilik ada penyewa. Aku lak yang terpaksa mengeluarkan duit sendiri untuk menampung bayaran sewa kepada pemilik rumah
3. Persekitaran rumah yang kurang berkualiti
- Walaupun Lestari ni ada lif, tapi selalu je rosak. Aku sendiri pernah turun naik ke tingkat 6 dengan menggunakan tangga. Pada ketinggian 14 tingkat, rumah2 yang ada terlalu banyak, ditambah pula mentaliti penduduk yang kurang kesedaran sivik, sampah merata2, bau yang kurang menyenangkan, tempat letak kereta yang terlalu padat, aku sendiri pun belum tentu mahu tinggal di situ. Laluan masuk juga agak jauh daripada jalan utama. Semua ni menyukarkan aku untuk mencari penyewa yang berkualiti.
4. Tidak membuat kira-kira yang komprehensif
- Aku akui yang aku terlalu teruja untuk menambah unit sublet yang ada. Malah aku pernah menyasarkan untuk menambah 1 unit sublet setiap bulan. Tapi aku terlupa untuk mengira tahap kemampuan dan kewangan yang aku ada. Sebagai contoh, sebelum mula menyewakan rumah, sepatutnya kita perlu membuat anggaran keuntungan yang kita mahu setiap bulan, Katakan kadar sewa semasa untuk unit kosong di situ ialah RM500, dan kita menyasarkan untuk mendapat lebihan sewa RM200 setiap bulan. Maka haruslah dipastikan kos yang kita keluarkan untuk meng-fully furnished-kan rumah adalah tidak lebih daripada RM2k. Ini untuk memastikan kita akan break even dalam tempoh 10 bulan. Dengan cara ini, barulah kita akan dapat tentukan samada berbaloi atau tidak untuk menyewakan fully furnished. Mungkin akan ada persoalan kenapa perlu target 10 bulan?Harus diingat, sebagai subletter, samada rumah tersebut dapat disewakan atau tidak, subletter tetap perlu membayar sewa kepada owner. Kalau cepat dapat penyewa, alhamdulillah. Kalau lambat?..............................kemudian, tiada kepastian yang kita akan dapat full profit setiap bulan. Katakan ada kerosakan yang perlu kita tanggung, maka profit yang kita dapat pun akan berkurang. Kalau subletter pandai, boleh la repair sendiri. Tapi kalau terpaksa upah orang luar?Dapat pulak kos repair pun RM200, maka tiadalah keuntungan untuk bulan tersebut. Subletter bergantung sepenuhnya pada cashflow sebab kita tiada pegangan pada capital appreciation rumah tersebut. Dan tempoh pajakan pula biasanya antara 2-3 tahun. Jarang nak dapat owner yang sanggup pajak rumah sampai 3 tahun, biasanya 2 tahun je. So kita perlu pastikan akan balik modal dengan segera supaya kadar keuntungan juga tinggi. Kalau sampai 15 bulan baru break even, berapa je keuntungan yang subletter dapat. Tak berbaloi beb. Baik simpan je duit tu dalam ASB @ TH.
5. Terlalu lembut hati dengan owner dan penyewa.
- Dengan owner
- Dia minta deposit 2 bulan. Kadar sewa ikut kadar semasa. Tempoh sewaan cuma setahun. Masukkan duit sewa selewat2nya 5hb. Siap kita lak dahulukan duit sendiri. Kos stamping Tenancy Agreement pun kita sanggup tanggung. Bila ada kerosakan yang major kat rumah pun, kita lak yang bayar. Semata2 nak ambik hati owner. Akibatnya, diri sendiri yang merana.
- Dengan penyewa
- Dia mintak cuma bayar deposit 1 bulan. Waive deposit utility. Waive kos untuk stamping tenancy agreement. Bayar sewa 10hb sebab gaji masuk lambat. Semua kerosakan dalam rumah penyewa mintak kita tanggung. Penyewa mintak tambah barang itu ini. Penyewa tiba2 nak keluar short notice dan mintak balik deposit dia. Penyewa minta tolak sewa daripada deposit dia. Semua kita ikutkan, sebab takut. Takut rumah kosong. Takut penyewa lari. Takut penyewa rosakkan rumah. Takut nak berkeras halau penyewa. Last2 bila penyewa keluar, ada kerosakan nak kena repair. Keluar duit sendiri lak tu sebab semua deposit dah dipulangkan pada penyewa. Tunggakan bil pun sampai beratus2. Kita yang kesempitan wang sampai pening2 kepala.
Sebab tu aku tak setuju kalau orang kata subletter ni buat untung atas angin. Hakikatnya, tanpa ilmu, tanpa mentor, tanpa perancangan rapi, seriously its going to be a disaster. Ramai pemilik rumah yang sanggup biarkan rumah mereka kosong daripada disewakan sebab takut dengan risiko penyewa bermasalah. Macam kes Lestari ni, owner dah berpindah ke Ipoh. Jauh kot dia nak datang bawa orang tengok rumah. Kalau orang tu jadi masuk takpela jugak. Kalau tak jadi, kan dah buang masa, tenaga dan duit. Sape yang bising2 tu, korang cuba la buat dulu, lepas tu baru tau pahit manis menguruskan rumah sewa ni. Walaubagaimanapun, dengan pengalaman yang aku dapat ni, insyaallah aku akan fikirkan strategi baru dan mudah2an dapat bangkit semula. Amin.
No comments:
Post a Comment